賃貸のエアコン耐用年数は何年？交換の目安と対処

こんにちは。Gajetter | 暮らしアップデート、運営者のGioです。

賃貸のエアコン耐用年数って、6年なの？10年なの？って混乱しがちですよね。エアコンが効かない、電気代が高い、故障したら家賃減額できるのか、交換義務は大家なのか入居者なのか、交渉はどう言えばいいのか、壊した費用は請求されるのか、残置物だったらどうなるのか……このへん、地味にストレスが溜まるポイントです。

この記事では、数字の意味を整理しつつ、賃貸で現実的に困りやすい「交換」「修理」「交渉」「家賃減額」「原状回復」「残置物」まで、あなたが次に取るべき行動が見えるようにまとめます。あくまで一般的な目安としての話なので、最後は契約書と管理会社の運用、そして必要なら専門家の判断を優先してくださいね。

賃貸のエアコン耐用年数

まずは「耐用年数」という言葉の正体を分解します。ここを曖昧にしたまま交渉すると、借主と貸主で前提がズレて話が噛み合わないんですよね。ここ、気になりますよね。

法定耐用年数6年と原状回復

賃貸のエアコン耐用年数で、いちばん誤解が多いのがここです。税務上の「法定耐用年数」は、ざっくり言うと経費計上（減価償却）するための期間。エアコン（建物附属設備として扱われるケース）だと、数字として「6年」が出てきます。

ただし、これって「6年で壊れる」ではなく、会計上の価値が目減りしていく基準なんです。実際、10年以上動く個体も普通にあります。なので、あなたが「6年過ぎてるから交換して！」と言ったとき、相手（貸主側）が「いや動くし」と返してくるのは、会話の土台がズレてる状態なんですよね。

6年が強く効いてくるのは、退去時の精算

6年という数字が“強い影響力”を持つ場面が、退去時の原状回復（精算）です。ポイントは、借主が何かを壊したとしても、原則として「新品価格を全額」ではなく、壊れた時点の残存価値をベースに考える、という発想です。これが分かるだけで、退去時に「え、全額請求？」みたいな心理的ダメージがかなり減ります。

ここが大事：退去時の原状回復（精算）では、この「価値の目減り」を使って、借主負担が調整されることがあります。

経過年数	残存価値の目安	借主負担の考え方
0年	100%	入居直後の借主過失は負担が大きくなりやすい
1年	約83%	価値が目減りしても負担はまだ大きめ
3年	約50%	価値は半分として扱われやすい
5年	約17%	負担はだいぶ軽くなりやすい
6年	備忘価額（ほぼゼロ）	本体価格の請求は理屈上かなり小さくなる

ここで注意したいのは、これはあくまで“考え方の型”であって、あなたの契約や状況にそのまま当てはまるとは限らない点です。たとえば、エアコン本体の価値が小さくなっていても、設置工事や周辺の修復（壁の補修、床の損傷など）が別で発生することもあります。逆に、エアコンの不具合が経年劣化（通常損耗）なら、借主負担にならないケースも多いです。

原状回復の実務は、契約書・特約・物件状況でブレます。請求や争いが出そうなら、国交省の原状回復ガイドラインや、管理会社・宅建士・弁護士などの専門家に確認するのが安全です。

（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」）

トラブルを避ける、私の現実的なコツ

私がいつもおすすめしてるのは、退去時じゃなくて入居中から“証拠の積み立て”をしておくことです。大げさな話じゃなくて、例えば「水漏れがあった」「効きが悪い」「異音がする」みたいな症状を、写真・動画・メールで残しておくだけ。これがあると、退去時に「それ、借主の使い方が原因では？」みたいに言われたときに、冷静に対処しやすいです。

証拠を残すといっても、体感で「暑い」と言うだけでは弱いです。「設定20度なのに室温が30度ある」という写真が一枚あるだけで、管理会社の対応スピードは劇的に変わります。

証拠写真用には、文字が大きくてスマホで撮影しても反射しにくいデジタル温湿度計をひとつ置いておくのが鉄則です。千円ちょっとで買えるもので十分です。

※こういうシンプルなものをエアコンの下や自分が座る場所に置いて、スマホでパシャリと撮っておきましょう。

最後にもう一度。6年は「交換時期」ではなく「会計・精算で出てきやすい数字」です。ここを押さえるだけで、交渉の言い方が一段うまくなるはずです。

10年交換目安と部品供給

もう一つの「10年」は、税務とは別で、製品安全や保守の世界の話です。エアコンにはメーカーが想定する設計上の標準使用期間という考え方があり、一般に10年が目安になりやすいです。ここ、借主と貸主で同じ絵を見やすいので、交渉の軸として使いやすいんですよ。

なぜ10年が現場で強いかというと、理由がシンプルで、部品が出なくなる確率が上がるから。つまり、壊れても「直せない」判定が出やすい。結果、修理じゃなくて交換になりやすいんですよね。これ、あなたのストレスとしては「直してほしいのに、結局いつまで待てば？」につながりがちです。

10年超えで起きやすい“現実の詰みポイント”

賃貸だと、対応が遅れたときの痛手が大きいです。真夏・真冬にエアコンが止まると、生活が一気に崩れますし、リモートワークや乳幼児・高齢者がいるとさらに深刻です。10年を越えてくると、次の“詰みポイント”が増えます。

• メーカー部品の在庫がなく、修理受付自体が難しくなる
• 修理できても費用が高く、交換と差が小さくなる
• 故障が連鎖しやすく、直してもまた別の不具合が出る
• 省エネ性能が古く、電気代でじわじわ損しやすい

貸主側にもメリットがある言い方：10年を超えているなら、修理しても再故障リスクが高いので、交換のほうがトータルで安く済む可能性があります

修理か交換か、判断の目安（ざっくり）

「じゃあ交換？」ってなる前に、判断の目安を持っておくとラクです。もちろん絶対ではないけど、会話が整理しやすくなります。

状況	おすすめの動き	理由
設置〜7年程度	まず修理・点検	部品供給が期待でき、費用も抑えやすい
設置8〜10年	修理と交換を比較	修理費が上がり始め、再故障リスクが増える
設置10年超	交換前提で相談	部品・安全・省エネの観点で交換が合理的になりやすい

私の感覚だと、賃貸で揉めるのは「まだ動くから交換しない」vs「効きが悪くて生活が辛い」の衝突です。10年は、その間に立つ“現実的な線引き”になりやすいかなと思います。

あなたが伝えるなら、こう言うと通りやすい

借主側から言うなら、いきなり「交換して！」よりも、「点検した上で、10年超なので部品がないなら交換の相談をしたい」くらいが現実的です。相手も判断しやすいし、あなたも“要求が合理的”に見えます。

あと、地味に効くのが製造年の確認です。室内機の側面やフタ裏にシールが貼ってあることが多いので、そこを写真に撮って共有すると話が早いですよ。

エアコン故障で家賃減額

エアコンが故障したとき、交渉の軸は2つあります。ひとつは修繕（直す・交換する）、もうひとつが賃料の減額です。ここ、気まずさもあって言い出しにくいんですけど、言い方次第で「揉める」じゃなく「調整」になります。

改正民法の流れでは、賃貸物の一部が使えなくなった場合、状況によって賃料が減額されうる考え方が明確になりました。さらに、実務では日本賃貸住宅管理協会（日管協）などが、設備不具合時の減額目安を示しています。ポイントは、減額は“罰”じゃなく“バランス調整”だと捉えること。あなたが全部を背負わないための仕組み、という感じです。

減額を考える前に、まずやること

いきなり「家賃下げてください」は角が立ちます。まずは、修繕の段取りを確定させる。そのうえで、対応が遅れた・長引いたときに「減額も相談したい」に持っていくのがスムーズです。

やることはシンプル：故障連絡は「いつ・何が・どの程度」を記録に残す。これだけで話が前に進みやすいです。

• 発生日と症状（冷えない、風が出ない、異音、水漏れなど）
• 室温・外気温、体調への影響（無理のない範囲で）
• 管理会社への連絡日時と返信内容

減額の話をするなら、こういう言い回しが安全

「減額してください」だと対立構造になりがちなので、私はこう言うのが好きです。

修理日程の目安が分かったら助かります。もし想定より長引く場合は、設備が使えない期間の取り扱い（家賃減額の扱い）も合わせて相談できると安心です。

日割り計算っぽい考え方（目安）

実際の計算や運用は管理会社次第ですが、「免責期間があって、そこを超えた分を日割りで調整」という考え方が採られることがあります。あくまで一般的な目安として、イメージを持っておくと話が早いです。

例	前提	考え方
家賃8万円	エアコン故障10日	免責3日なら、残り7日分が調整対象になりうる
日割り	月30日換算	調整額＝月の目安×（7/30）みたいな発想

減額の可否や金額は、故障の程度・季節・物件条件で変わります。断定せず、あくまで目安として扱い、最終判断は契約内容と専門家の確認を優先してください。

あと、体調面の話はセンシティブなので、言い方はソフトでOKです。「小さい子がいて室温管理が必要」「在宅勤務で長時間部屋にいる」など、状況を共有するだけでも相手が優先度を上げてくれることがありますよ。

設備か残置物か確認方法

賃貸のエアコンで“世界が変わる”のがこの判定です。エアコンが設備なら基本は貸主（大家・管理会社側）の管理対象。一方で、残置物（無償貸与）扱いだと、修理・交換の負担が借主側に寄ることがあります。ここ、ほんとに落とし穴なんですよね。

「エアコン付きって書いてあったのに、壊れたら自己負担なの？」みたいな混乱が起きるのは、まさにこの区分が曖昧なとき。だからこそ、あなたがやるべきは感情で戦うことじゃなくて、契約書の言葉を確認して、相手と同じ土俵に立つことです。

私がまず見るチェックポイント

• 重要事項説明書や設備表に「エアコン：有」として記載があるか
• 契約書の特約に「残置物」「性能保証しない」等の文言があるか
• 製造年が極端に古い、部屋だけ設置状況が不自然、などの違和感

設備の場合：基本は貸主負担での修繕が筋

設備として記載があるなら、貸主側が使用収益できる状態を維持する責任を負うのが基本です。だから、故障したら「点検・修理・交換の手配」を管理会社が進める流れになりやすいです。

残置物の場合：借主負担になりやすいけど、例外もある

残置物のときは「貸主は修繕義務を負わない」みたいな特約が入っていることがあります。ただ、ここで大事なのは、特約の中身が具体的か、説明が適切だったか、という論点が残ることもある点です。とはいえ、ここは法的な評価が絡むので、揉めそうなら最初から専門家に相談したほうが安全です。

残置物扱いは、文字が小さい特約に紛れがちです。サイン前に確認できるのが理想ですが、すでに入居中なら「契約書の該当箇所」を添付して管理会社に確認するのが早いです。

管理会社に聞くときのコツ

電話だと流れてしまうので、私はメールやチャットで「設備か残置物か、契約上の位置づけを確認したい」と送るのを推します。返信が残るし、相手も条文を確認してから返せるので、結果的に双方に優しいです。

そして、もし残置物だった場合でも、あなたが勝手に撤去や交換をする前に、必ず相談を挟んでください。退去時に「原状回復で戻して」と言われるリスクがゼロではないので、先に合意を取るほうがラクですよ。

ちなみに、管理会社への連絡で一番気まずいのが「内部のカビがすごい」と言われた時です。「フィルター掃除してました？」と聞かれて言葉に詰まらないよう、最低限の対策はしておきましょう。

とはいえ、賃貸のエアコンを業者のように分解洗浄するのはリスクがあります。私は**「貼るだけでカビ抑制するバイオ用品」**を吸気口（エアコンの上）にポンと置いています。

退去時に「使い方が悪かったからクリーニング代を請求します」と言わせないための、数百円でできる保険ですね。

エアコン効かない電気代増

「壊れてないけど効かない」って、いちばんモヤるやつですよね。ここで大事なのは、動作していると性能が出ているは別物、という話です。エアコンは“風が出てるだけ”でも動いてる判定になりがちで、そこで話が止まると、あなたのストレスだけが増えます。

経年劣化が進むと、熱交換の効率が落ちて、設定温度まで到達するのに時間がかかったり、フルパワー運転が長引いて電気代が増えやすいです。さらに、室外機のファンやコンプレッサーが弱ってくると異音や振動が増えて、近隣トラブルの火種にもなります。

まず疑うべきは「あなたのせいじゃない原因」

交渉に入る前に、あなたができる“最低限の切り分け”をしておくと強いです。というのも、管理会社側は「フィルター掃除しましたか？」から入ることが多いので、そこをクリアしておくと会話が前に進みます。

• フィルター清掃（写真を撮っておくと強い）
• リモコンの設定確認（冷房・暖房、風量、自動運転など）
• 室外機の周りが塞がれていないか（段ボール、植木鉢など）
• 長時間の連続運転で改善するか（短時間ON/OFFを繰り返すと効率が落ちることも）

効かない時の“伝え方”はコツがあります：感情より事実。これで通りやすくなります。

• 設定温度（例：26℃）でも室温が下がらない
• 運転開始から何分経っても改善しない
• フィルター清掃後も改善しない
• 異音・水漏れ・臭いなど安全面の不安がある

また、古いエアコンは気流の制御が下手になっていることが多いです。

部屋が冷えない（暖まらない）原因の多くは、空気が循環していないこと。交渉中や修理待ちの間も、電気代を垂れ流さないためにはサーキュレーターでの強制循環が必須です。

扇風機でもいいですが、真上やエアコンに向けて風を送れるサーキュレーターがあると、「設定温度を2℃上げても涼しい」状態が作れるので、元はすぐに取れますよ。

※特にロフトがある部屋やL字型の部屋なら、これがないと詰みます。

電気代の話は「断定」じゃなく「確認」で攻める

電気代は家庭の使い方の影響も大きいので、「古いから電気代が上がった！」と断定すると揉めやすいです。なので私は、こう言い換えるのをおすすめします。

以前より設定温度に達するまで時間がかかっていて、運転が長引いている気がします。点検で性能低下の可能性も見ていただけると助かります。

これなら、相手も「点検しましょう」で動けます。あなたも主張の強さを保ったまま、摩擦を減らせます。

室外機の騒音が気になる場合は、近隣配慮の観点も含めて整理しておくと話が通りやすいです。賃貸の“音”問題の考え方は、別テーマですがこのあたりも参考になります。

• サウンドバーの近所迷惑を避けるコツ

賃貸エアコン耐用年数と対応

ここからは「じゃあ、どう動く？」のパートです。交換の責任、交渉の型、故障・破損時の守り方まで、順番に整えます。読み終わったら、あなたの状況に合わせて“次の一手”が選べる状態を目指します。

交換義務は大家か入居者か

ざっくりまとめると、エアコンが設備で、通常使用の範囲で故障・性能低下しているなら、修繕義務は貸主側に寄ります。これは賃貸借の基本構造で、貸主は目的物を使用収益できる状態に保つ責任がある、という考え方です。

ただし、現場では「まだ動く」「故障じゃない」と判断されて引っ張られることもあります。そこで役に立つのが、耐用年数の“定義の違い”です。あなたが「6年」「10年」を混ぜて話すより、相手が判断しやすい基準に寄せたほうが進みやすいです。

会話の整理に使える3つのものさし

• 法定耐用年数：会計上の基準（例：6年）
• 標準使用期間：安全・保守の目安（例：10年）
• 実質寿命：動く年数（例：10〜15年程度も）

結論：設備なら「修理か交換か」を貸主側が判断するのが基本

ここで大事なのは、「借主が交換を命令できる」というより、貸主が修繕の方法（修理か交換）を選ぶ責任があるという整理です。借主としては「使えない・性能が足りない」状態を具体的に伝えて、修繕を求めるのが現実的です。

そして、真夏の故障などで生活への影響が大きいなら、「健康面も含めて早めの対応が必要」と伝えるのは自然です。ここは無理に強がらないほうがいいです。あなたの生活の話なので。

交換義務を断定するのは危険です。最終的には、契約書の条項・特約、管理会社の運用、故障状況で判断が変わります。不安なら宅建士や弁護士など専門家に相談してください。

交渉が拗れやすいパターンと対策

拗れやすいのは、相手が「動く＝問題なし」と捉えているケースです。このときは「動くけど性能が出てない」根拠を積み上げるのが効きます。室温の推移、運転時間、異音、水漏れ、臭いなど、客観的な症状があると一気に話が進みますよ。

エアコン交換の交渉テンプレ

交渉は、強く言うほど勝てるゲームじゃないです。むしろ、賃貸は今後も住む関係なので、相手が動きやすい形に整えるのが結果的に最短です。ここ、変に感情を乗せると相手が“防御”に入るので、冷静に「作業依頼」として出すのがコツです。

交渉で勝ちやすい型は「症状→困りごと→お願い」

私がよく使う型はこれです。

• 症状：何が起きているか（冷えない、異音、水漏れなど）
• 困りごと：生活への影響（室温が下がらない、睡眠に支障など）
• お願い：点検・修理、難しければ交換の相談

この順番だと、相手も「点検手配」という行動に落としやすいです。

そのまま使える連絡テンプレ（例）

お世話になっております。○○号室の○○です。エアコンについて、冷房運転をしても室温が下がらず、生活に支障が出ています。設定温度○℃で運転し、○分経っても改善しません。フィルター清掃も行いましたが変化がありませんでした。製造年は○年で、異音（または水漏れ）もあります。点検・修理、難しければ交換のご相談をお願いできますでしょうか。可能なら、対応の目安日程も教えてください。

返信が遅いときの“追いメッセージ”も用意しておく

返信がないと不安になりますよね。追いメッセージは攻めるより、状況確認に寄せるほうが刺さります。

先日ご連絡したエアコンの件、対応予定の確認をお願いできますでしょうか。暑さ（寒さ）が厳しく、生活に支障が出ているため、目安日程が分かると助かります。

ポイントは、症状・再現条件・清掃済み・製造年・安全不安を短くまとめること。これで管理会社も業者に回しやすくなります。あと、電話で話した場合も「念のためメールでも共有します」と送っておくと、記録が残って後々助かります。

エアコン壊した費用と負担

「うっかり壊したかも」で一気に不安になりますよね。ここは冷静に分けましょう。借主が負担しやすいのは、善管注意義務（通常求められる注意）を外れた使い方で、明確に破損させたケースです。逆に言うと、通常使用の範囲で起きた経年劣化や故障は、借主が全部背負う話になりにくいです。

負担が問題になりやすい例

• 過失で破損（強い衝撃で室内機を割った等）
• 故意・重過失に近い使い方（危険な改造、禁止される配線など）
• 水漏れを放置して床を傷めたなど、被害拡大がある

まず最初にやるべきは「原因の切り分け」

壊したかどうかって、当事者だと判断が難しいんですよ。なので私は、まず「何が起きたか」を時系列でメモするのをすすめます。例えば「掃除中にぶつけた」「リモコンを落としてから反応が悪い」「突然止まった」など。これだけで、管理会社に説明しやすくなります。

請求が来たときの見方：本体と周辺を分けて考える

一方で、経年劣化で壊れた、部品寿命で止まった、効きが落ちた、という話なら、基本は貸主側の守備範囲になりやすいです。そして退去時の精算では、法定耐用年数の考え方で「価値が残っていない」扱いになることもあります。ただし、ここで混ざりがちなのが、本体だけじゃなく周辺の費用です。

• 本体：残存価値の考え方が効きやすい
• 工事費：状況によって請求の構造が変わりやすい
• 二次被害：水漏れで床や壁が傷んだ場合は別問題になりやすい

請求が来たら、焦って即答しないで、見積書の内訳と破損原因の説明を確認してください。納得できない場合は、消費生活センターや専門家へ相談するのが安全です。

やってはいけない行動

これは本当に大事なので言います。壊したかもと思ったときに、自己判断で業者を呼んで修理・交換してしまうと、費用負担や原状の扱いで揉めやすいです。まずは管理会社に連絡して、指示をもらってから動くのが安全です。

修理対応と民法607条の2

真夏・真冬のエアコン故障は、体調面でもきついですし、対応が遅れると生活が崩れます。改正民法では、貸主が修繕しない場合に、一定の要件で借主が修繕に踏み切れる考え方（いわゆる修繕権の文脈）が整理されました。つまり、放置され続けたときに“手詰まり”にならないような道が用意された感じです。

ただ、ここは“強カード”だからこそ、使い方を間違えるとトラブルが増えます。私としては、まずは通知を記録に残すこと、そして相当期間の認識を管理会社とすり合わせるのが先かなと思います。あなたが正しく動くほど、相手も動きやすいんですよね。

急迫の事情になりやすいのは、やっぱり季節

たとえば真夏に冷房が止まった、真冬に暖房が止まった、乳幼児や高齢者がいる、持病がある、在宅で長時間室内にいる、みたいな事情が重なると、放置のリスクが上がります。こういうときは「急迫性がある」可能性が高まるので、連絡するときもその点を淡々と共有しておくのが安全です。

行動の順番（おすすめ）

1. 管理会社へ連絡（電話＋メール等で記録）
2. 症状・危険性・希望期限を共有
3. 点検→修理or交換の提案を待つ
4. 急迫性が高い場合は、専門家に相談しつつ次の手を決める

「相当の期間」ってどのくらい？

ここはケースで変わります。だからこそ、あなたがやるべきは「あなたが困っている期限」を明確にすることです。例えば「本日中に日程だけでも」「3日以内に点検を」「週末までに復旧希望」みたいに、現実的な期限を出す。相手も優先度を付けやすくなります。

勝手に交換して費用請求、はリスクがあります。合法性や回収可能性はケースで変わるので、最終判断は専門家に相談を強くおすすめします。

私が“最後の手段”にする理由

借主側で修繕に踏み切れる道があるとしても、現実の賃貸では関係性や精算の問題が絡みます。だから私は、まず「記録を残して、相手が動く材料を揃える」。それでもダメなら、消費生活センターや弁護士など第三者を挟む。この順が安全かなと思っています。あなたが損しないために、です。

賃貸のエアコン耐用年数まとめ

最後に、賃貸のエアコン耐用年数で迷ったときの“着地点”をまとめます。耐用年数には複数の意味があり、6年＝会計、10年＝安全と保守、10〜15年＝実質寿命みたいにレイヤーが違うんですよね。ここを混ぜて話すと揉めやすいけど、分けて使えば交渉がラクになります。

今日から使えるまとめ

• 6年は「壊れる年数」ではなく、原状回復や会計の基準になりやすい
• 10年を超えると、修理より交換になりやすい（部品・安全の壁）
• 設備か残置物かで、費用負担がガラッと変わる
• 交渉は感情より事実、記録を残すのが最短ルート

あなたの状況別：次に取る一手

• 効かない・電気代が気になる：症状の再現条件を揃えて点検依頼（室温や運転時間をメモ）
• 故障して使えない：連絡を記録し、日程の目安を必ずもらう（長引くなら家賃減額も相談）
• 残置物かも：契約書の特約を確認して、自己判断で業者を呼ばない
• 壊したかも：内訳と原因説明を確認してから対応、必要なら第三者へ相談

そして大前提として、この記事の内容は一般論です。正確な情報は契約書・重要事項説明書・メーカーの公式情報をご確認ください。法律や費用に直結する判断は、管理会社や宅建士・弁護士など専門家への相談を優先するのが安全です。

生活の快適さって、こういう“見えないストレス”を減らすだけで一気に上がります。あなたの部屋が少しでもラクになりますように。

• 掃除機は何時からOK？賃貸の騒音対策